不動産投資のフルローンやオーバーローンとは?

不動産投資をする時に自己資金が少ない場合は、
フルローンやオーバーローンが役に立ちます。

フルローンは物件の購入価格と同額の融資を受けることですが、
諸経費も含めて全てを融資でまかなうのがオーバーローンになります。

諸経費込みで融資を受けること自体は可能であり、
今でも多くの人がその方法で不動産投資を行っています。


ただし、どのようなリスクがあるのかをきちんと把握しておかないと、
後々こんなはずではなかったと後悔することになります。

フルローンやオーバーローンので不動産を取得する場合、まずは購入時に
返済をきちんとしていくことができるのかを判断する必要があります。

物件を購入するのにレバレッジを目一杯かけて最低限ローンを返済していくことが
できるのかを考えてみなければなりません。

返済だけでカツカツの場合、収入を生み出すような投資にはなりませんので、
投資をする意味を見いだせなくなります。

ですから、返済を安全に行えて尚且つキャッシュフローを増やせる物件を探すことが大切です。

購入時の計算はその時の金利で行いますが、景気の動向によっては
金利が上昇して利息の支払い分がかなり増える可能性もあります。

返済がずっと予定通りになるというわけではないことも覚えておかなければなりません。
賃貸を経営する場合、不具合が発生すれば修繕費用が必要ですし、
なかには家賃が払えない人が出てくることもあります。

また、現在大きな問題となっているのが空き室問題であり、
地方に行くとかなり空き室が目立つようになっています。

滞納や空き室によって収入が減れば、その分返済の方も厳しくなりますので、
元々余裕がないような状態だとかなりのリスクを伴います。

ただし、空室保証を行っている管理会社を利用すれば問題ありません。

これらだけでなく、売却時の税金についても考えておく必要があります。

売却損益がマイナスになると、月々のキャッシュフローがプラスであっても
意味がなくなってしまう可能性があります。
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